Live in 天津 | 环城四区刚需购房图鉴

市内六区作为天津传统的主城区，新房市场大多以高端改善和长期投资为主，价位较高，其价格普遍在30000+以上；而二手房，大多是我们俗称的“老破小”，多是98年房改之前，单位集体分房，这种房子多数年代久远，面积较小，户型设计也不尽合理。

环城四区作为距离市区最近的区域，与市内六区相距十到二十公里，随着城市发展不断向外延伸，环城四区必然是承接主城区刚需外溢的主战场。

在对这两个问题界定之后，话不多说，干货奉上。

首先，先来看一下西青区在2017.5-2018.4这一年的房价均价。

据调查的数据显示，在这一年，居于环城四区首位的西青区的成交均价已经接近22000元/㎡。可见，作为整体经济环境较好的西青区，其房价整体已经攀升至2万以上，对于刚需购房者来说，想要在西青区淘到2万以下的新盘，已经比较困难。

西青三巨头：天津目前环城乃至全市而言，房价成长曲线和城市规划进程中，最为健康的市场，整体房价，土地，呈现渐变式的发育模式，没有绝对意义的出类拔萃的价格，也没有低于整体价位过多的新盘，整体来说，西青区市场形成了以中北镇，张家窝，南奥体为首的三巨头模式。平衡了天津城市外溢所接壤的西南部刚需和改善的市场层面。

中北镇——天津市规划的"西部新城"核心区，距离市中心仅4公里，板块内的基础建设大部分都已经完成，比如永旺梦乐城购物区以及环球影城和购物中心，据说宜家商场近期也将落户在中北镇；片区内还有重点小学“中北小学”；目前地铁2号线经过这区域。

张家窝——天津南站离着张家窝不远，南站下面就是地铁3号线。紧挨着中北镇，由于中北镇更繁华一些，所以也会形成一定的虹吸效应。目前板块内的区重点中学为张家窝中学，可以满足一些有孩子上学需求的落户人群。

杨柳青为目前西青的政府所在地，属于传统的老西青区板块，整体发展依旧以民俗和地方特色旅游模型为主，成为西青主体板块的老城区。

大寺板块内由于早期建立的开发区模式，导致企业工厂较多，整体土地出让量不是很多，因此，整体居住带的效应并没有形成。

代表楼盘

以上价格为指导参考价格，实际价格请以项目售楼处为准

目前，西青区价格比较接近20000元/㎡的楼盘，也是屈指可数，能够选择的范围已经不多。比如目前在售的联发红郡、中骏雍景府等。

在2017.5-2018.4这一年中，北辰区成交均价约为19000元/㎡。

北辰区，作为环城四区环内保有面积最大的区域，整体楼面价紧追西青，发展基本以京津公路为中心轴，东西两侧整体扇形发展，早期以西部为首培育了刘园苗圃板块，中期以京津路的整体发展，带动着小淀等部分板块的项目，而今，东部淮河道板块成为了开发商逐鹿的地段，同时在今年，几大领袖级产品也将陆续登场，分布在刘园苗圃，天重区域，淮河道，宜兴埠。小编后续会详尽的为您单独做一篇北辰区的分析。

整体北辰市场会在2018年，呈现相对的改善层面居住的时代，高端品牌项目会陆续呈现，期待ing。

此前，我们曾对北辰区内几大板块的新盘项目以及规划进行过分析。详情请戳→抢先看！北辰又有7大新盘出炉！2018北辰几大板块齐发力！

代表楼盘

以上价格为指导参考价格，实际价格请以项目售楼处为准

目前，北辰区内的新房价格在2万元左右的主要有路劲隽澜湾、恒大御景湾、融创御园、正荣府等项目。

数据显示，2017.5-2018.4这一年中，津南区成交均价约为15000元/㎡。以这个价格来说，津南区对于部分刚需购房者来说，可选择的余地还是比较大的。

津南区，整体开发节奏与早期的西青模式相近，但是由于津南区直接衔接市区和滨海，整体发展向着城市东南侧迁徙，由于早期商品房开发量过多，而且模式呈现了点状化分布，并没有集中于一个区域像中北镇模式的片状化发展，也就是在房价和人口的集中性来说，相对较慢，因而，津南的整体价格并不高。

津南区内价格比较便宜的两大区域为咸水沽与八里台。其中，咸水沽为津南区政府所在地，、商贸、文化教育中心，新房价格约在11000-15000元/㎡左右；八里台虽然是津南区地域面积最大的镇，整体发展目前处于改善型居住化模式，周边的资源的成熟度尚需时日，新房价格月约在8500-10000元/㎡左右，比较便宜，适合刚需自住人群。

除此以外，在津南的整体板块区域里的独立的海河教育园区板块，周边紧邻咸水沽、八里台、双港和大寺，距离市中心20公里左右。凭借优质的教育资源以及未来良好的规划，这里已经成为了购房者的置业热点，相对价格也随着周边教育资源的迁徙，保持在20000-23000元/㎡左右，整体区域的空间性会有一定预期，但是海河教育园的整体发展周期依旧任重而道远。

环城四区里，就目前现实而言，唯有津南的环外区域尚未实现地铁通达，这也和津南的价格相得益彰。

代表楼盘

以上价格为指导参考价格，实际价格请以项目售楼处为准

对于刚需购房者来说，津南区可选择的项目较多，例如龙湖紫宸、首创悦山郡、中海公园城、蓝光雍锦香颂等等。

数据显示，2017.5-2018.4这一年中，东丽区成交均价约为15000元/㎡，这一价格与津南区不相上下。

东丽区整体的发展依据津滨大道为主轴线的现代化新城市模式，辅以卫国道，津塘路两条人口常驻区域的大动脉发展，形成了“三叉戟”的铺开模式。由于东丽区版图较大，且分布同津南一般，点状模式的发展，因此，就目前而言，津滨大道一线整体的现代化城市模型初现，但是整体的人口迁徙，产业化更迭的周期现象依旧存在。同时东丽的“外围”板块，同样和津南一样，期待一条开往春天的地铁。

作为连接中心城区和滨海新区的纽带，东丽区的新房市场有些分化。诸如上东金茂府、融创城等盘，对刚需购房者来说价格可能会吃不消，而东丽湖以及华明镇板块内的楼盘相对价格较低，是可以考虑的。

东丽湖板块，以万科为代表的东丽湖板块目前已经入住了部分人群。东丽湖生态环境较好，距离市区大约20公里左右，整个片区整体规划很大，但是到处都是施工工地，大量的房子拔地而起，新盘的价格很便宜，大多在1万元左右，基本上是期房。

华明镇目前已经发展成为一个比较适合居住的片区，距天津市中心区10公里，距天津国际机场5公里，板块内居民住宅区占地3.88平方公里，价格大多在1.4万左右。

代表楼盘

以上价格为指导参考价格，实际价格请以项目售楼处为准

东丽区内的东丽湖万科城、大唐印象、天津华侨城等盘价格均在一万出头，都是刚需出手的不错选择。

发展的潮流裹挟着迭代新生，市区的高房价和溢出效应，已然让刚需的土壤所剩无几，越来越多的购房者将目光转移到了环城四区。后调控时代，刚需族俨然成为了购房主力军。

再多的建议，也比不了自己的亲身体验，所谓“实践是检验真理的唯一标准”，还是要多看，多跑，不要对售楼处的销售以及中介过于敏感甚至是排斥，买房本来就是个体力活儿。